Vermietung versteuern: Was wirklich abzugsfähig ist

Nicht die Rechnung entscheidet, sondern die steuerliche Ausgangslage

Wer eine Ferienwohnung, ein Business Apartment, ein Serviced Apartment oder eine andere möblierte Unterkunft vermietet, erzielt steuerlich relevante Einnahmen. Damit ist aber noch nicht geklärt, welche Ausgaben diesen Einnahmen gegenübergestellt werden dürfen.

Vor jeder einzelnen Rechnung müssen fünf Fragen beantwortet werden:

1. Wem gehört die Unterkunft?
2. Wer erzielt den Vermietungsertrag?
3. Liegt Privat- oder Geschäftsvermögen vor?
4. Handelt es sich um Unterhalt, eine wertvermehrende Investition, eine Betriebsausgabe oder eine erstmalige Anschaffung?
5. Wird bereits ein Pauschalabzug beansprucht, der dieselben Kosten abdeckt?

Die Bezeichnung auf der Rechnung ist dabei nicht entscheidend. Eine als «Renovation» bezeichnete Leistung kann vollständig werterhaltend, vollständig wertvermehrend oder in beide Bestandteile aufzuteilen sein.

Vier Modelle mit unterschiedlichen Steuerfolgen

Private Eigentümerin oder privater Eigentümer

Die Vermietung einer eigenen Liegenschaft bleibt nach der Rechtsprechung grundsätzlich private Vermögensverwaltung. Das kann auch gelten, wenn mehrere Objekte professionell vermietet, kaufmännische Aufzeichnungen geführt oder externe Dienstleister eingesetzt werden.

Die Mieterträge sind trotzdem steuerbar. Bei Liegenschaften des Privatvermögens können grundsätzlich werterhaltende Unterhaltskosten, bestimmte Versicherungsprämien und die Kosten der Verwaltung durch Dritte abgezogen werden. Bei der direkten Bundessteuer kann stattdessen je Liegenschaft und Steuerperiode ein Pauschalabzug gewählt werden:

• 10 Prozent des Bruttomietertrags beziehungsweise Bruttoeigenmietwerts bei Gebäuden bis zehn Jahre;
• 20 Prozent bei Gebäuden, die älter als zehn Jahre sind.

Die kantonale Regelung kann davon abweichen. Für Liegenschaften, die von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt werden, ist die Bundespauschale ausgeschlossen.

Mieterin oder Mieter mit Untervermietung

Wer gemieteten Wohnraum weitervermietet, ist nicht Eigentümer der Liegenschaft. Deshalb kann eine selbst bezahlte Renovation nicht ohne Weiteres als eigener Liegenschaftsunterhalt abgezogen werden.

Je nach Kanton können der auf die Untervermietungszeit entfallende eigene Mietzins und weitere Kosten berücksichtigt werden. Voraussetzung ist eine klare Abgrenzung zwischen privater Nutzung, Untervermietung und einer allfälligen betrieblichen Tätigkeit.

Auch mietrechtlich ist zu prüfen, ob die Untervermietung und bauliche Veränderungen vom Mietvertrag und von der Zustimmung der Eigentümerschaft gedeckt sind. Die steuerliche Abzugsfähigkeit ersetzt diese Prüfung nicht.

Betreiber mit fremden Unterkünften

Bewirtschaftet ein Unternehmen Unterkünfte im Auftrag der Eigentümerschaft, erzielt es normalerweise kein eigenes Liegenschaftseinkommen. Steuerbar sind vielmehr die vereinbarten Verwaltungs-, Betriebs- oder Servicevergütungen.

Reinigungsleistungen, Personal, Software, Fahrzeuge oder Betriebsmittel können geschäftsmässig begründete Aufwendungen sein. Die eigentlichen Unterhaltskosten der Liegenschaft bleiben jedoch grundsätzlich der Eigentümerschaft zuzuordnen, sofern Vertrag und Rechnungsstellung nichts anderes ergeben.

Betrieb mit Geschäftsvermögen

Gehören Gebäude, Mobiliar oder Betriebsmittel zum Geschäftsvermögen eines Einzelunternehmens oder einer Gesellschaft, gelten die Regeln der geschäftlichen Buchführung. Betrieblich notwendige Aufwendungen können erfolgswirksam verbucht werden. Anschaffungen mit mehrjähriger Nutzung sind dagegen grundsätzlich zu aktivieren und über ihre Nutzungsdauer abzuschreiben.

Damit wird nicht jede Zahlung sofort vollständig zum Aufwand. Entscheidend ist, welchen wirtschaftlichen Wert der Betrieb erworben oder geschaffen hat.

Unterhalt, Wertvermehrung oder Betriebsausgabe?

Werterhaltender Unterhalt

Werterhaltende Aufwendungen stellen den bisherigen Zustand oder die bisherige Funktion wieder her. Typische Beispiele sind:

• Reparatur eines bestehenden Bauteils;
• gleichwertiger Ersatz einer defekten Einrichtung;
• Neuanstrich bestehender Wände;
• Schleifen und Neuversiegeln eines bestehenden Parkettbodens;
• Reparatur einer bestehenden Heizungs-, Sanitär- oder Elektroanlage;
• Ersatz eines vorhandenen Geräts durch ein vergleichbares Modell.

Solche Kosten können bei einer privat gehaltenen Liegenschaft grundsätzlich als Unterhaltskosten berücksichtigt werden, sofern die steuerpflichtige Person Eigentümerin, Nutzniesserin oder wohnrechtsberechtigt ist und keinen dieselben Kosten abdeckenden Pauschalabzug wählt.

Wertvermehrende Investition

Wertvermehrend ist der Teil einer Massnahme, der den bisherigen Standard verbessert, zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten schafft oder die Liegenschaft erweitert.

Beispiele sind:

• erstmaliger Einbau einer zusätzlichen Dusche;
• Ausbau eines bisher nicht bewohnbaren Raums;
• Einbau einer neuen Trennwand zur Schaffung eines weiteren Zimmers;
• Vergrösserung einer bestehenden Anlage;
• Ersatz durch eine deutlich höherwertige Ausführung;
• erstmalige Installation einer bisher nicht vorhandenen Einrichtung.

Wertvermehrende Kosten sind bei Liegenschaften des Privatvermögens nicht als laufender Unterhalt vom Einkommen abziehbar. Sie können bei einem späteren Verkauf als Anlagekosten für die Grundstückgewinnsteuer relevant werden. Dafür müssen die Rechnungen über Jahre aufbewahrt und der Liegenschaft eindeutig zugeordnet werden können.

Erstmalige Einrichtung und Mobiliar

Betten, Sofas, Tische, Leuchten, Wäsche, Geschirr, elektronische Geräte und Dekoration sind nicht automatisch Liegenschaftsunterhalt. Sie gehören je nach Ausgangslage:

• zur privaten Einrichtung;
• zu den durch einen besonderen Vermietungsabzug abgegoltenen Kosten;
• zu den sofort abzugsfähigen geringwertigen Betriebsmitteln;
• oder zum aktivierungs- und abschreibungspflichtigen Geschäftsvermögen.

Fest mit dem Gebäude verbundene Installationen können anders behandelt werden als bewegliches Mobiliar. Auch die Bezeichnung «Inventar» genügt nicht, wenn die Anschaffung wirtschaftlich Bestandteil eines Gebäudeeinbaus ist.

Eigenarbeit

Der rechnerische Wert der eigenen Arbeitszeit ist bei einer privaten Liegenschaft grundsätzlich nicht abzugsfähig. Wer seine Wohnung selbst streicht, kann nicht zusätzlich einen fiktiven Handwerkerlohn geltend machen.

Materialkosten sind separat zu beurteilen. Im Kanton Bern zum Beispiel können Eigenleistungen eines selbstständig Erwerbstätigen nur berücksichtigt werden, wenn sie als Einnahmen verbucht wurden und nicht wertvermehrend sind.

Warum Renovationskosten abgelehnt werden können

Die Aussage, eine steuerpflichtige Person werde nicht als Liegenschaftsverwaltung behandelt, erklärt für sich allein noch nicht, warum eine Renovation nicht abgezogen wurde.

Eine Ablehnung kann unterschiedliche Ursachen haben:

1. Die steuerpflichtige Person war nicht Eigentümerin, Nutzniesserin oder wohnrechtsberechtigt.
2. Die Massnahme war erstmalig oder wertvermehrend.
3. Die Rechnung enthielt Unterhalt und Wertvermehrung, ohne die Anteile aufzuteilen.
4. Die Ausgabe war bereits durch einen Pauschalabzug abgegolten.
5. Es wurde der kalkulatorische Wert eigener Arbeit geltend gemacht.
6. Die Massnahme betraf Mobiliar statt die Liegenschaft.
7. Der frühere Zustand und der Unterhaltsbedarf waren nicht ausreichend belegt.
8. Die Ausgabe wurde von einem Dritten getragen, weiterverrechnet oder durch eine Versicherungsleistung ersetzt.

Damit wäre es fachlich falsch, allgemein zu sagen, Hosts könnten Renovationen nicht abziehen. Richtig ist: Der Abzug muss zur steuerlichen Rolle, zur Kostenart und zur gewählten Abzugsmethode passen.

Kanton Bern: Möblierte Vermietung mit besonderer Pauschale

Der Kanton Bern veröffentlicht für möblierten Wohnraum im Privateigentum eine konkrete Regelung. Sie gilt sowohl für dauerhafte als auch für vorübergehende Vermietungen über Plattformen.

Der gesamte Bruttomietertrag einschliesslich Nebenkosten ist als Einkommen zu deklarieren. Von diesem Ertrag wird automatisch ein Abzug für möblierte Vermietung von 33,33 Prozent berücksichtigt.

Mit diesem Abzug gelten insbesondere folgende Kosten als abgegolten:

• Heizung, Wasser und Strom;
• Abnutzung von Mobiliar, Wäsche und Geschirr;
• Reinigung und Lohn des Reinigungspersonals;
• Reinigungsmittel und andere Verbrauchsartikel;
• Gästeempfang und Gästetransport;
• Tourismus- und Kurtaxen;
• Plattform-, Vermittlungs- und Inseratekosten;
• Internet, Telefon, Bürobedarf, Hard- und Software;
• Mobiliarversicherung;
• Betreibungs- und Inkassokosten.

Diese Kosten dürfen nicht nochmals als tatsächliche Betriebs- oder Verwaltungskosten abgezogen werden. Andernfalls würde derselbe Aufwand doppelt berücksichtigt.

Davon zu unterscheiden sind die eigentlichen Unterhaltskosten der Liegenschaft. Für diese kann die Eigentümerschaft – abhängig von den Voraussetzungen – den Pauschalabzug für Grundstückskosten oder die nachgewiesenen tatsächlichen Unterhaltskosten wählen.

Vereinfachtes Beispiel

Eine privat gehaltene, möblierte Wohnung erzielt einen jährlichen Bruttomietertrag von CHF 30’000.

Der Berner Abzug für möblierte Vermietung beträgt rund CHF 10’000. Darin sind unter anderem Reinigung, Plattformgebühren, Verbrauchsmaterial, Wäsche und die Abnutzung des Mobiliars enthalten.

Hat die Eigentümerschaft zusätzlich CHF 15’000 für die Renovation eines bestehenden Badezimmers bezahlt, ist diese Rechnung gesondert zu beurteilen:

• Ein gleichwertiger Ersatz kann werterhaltender Unterhalt sein.
• Eine zusätzliche Dusche oder erhebliche Komfortverbesserung kann ganz oder teilweise wertvermehrend sein.
• Eine nicht aufgeteilte Gesamtrechnung erschwert den vollständigen Abzug.

Die tatsächliche Rechnung ist deshalb nicht allein wegen der 33,33-Prozent-Pauschale ausgeschlossen. Sie muss aber echten Liegenschaftsunterhalt betreffen und darf keine bereits abgegoltenen Betriebs- oder Einrichtungskosten enthalten.

Renovationsbeispiele aus der Berner Praxis

Der Ausscheidungskatalog des Kantons Bern zeigt, wie unterschiedlich scheinbar ähnliche Arbeiten behandelt werden können.

Vollständig als Unterhalt eingeordnet

• Auffrischen oder Reparieren bestehender Wände und Decken;
• gleichwertiger Ersatz eines bestehenden Bodenbelags;
• Schleifen und Neuversiegeln eines Parkettbodens;
• Reparatur oder gleichwertiger Ersatz einer bestehenden Küche;
• Reparatur oder Ersatz einer vorhandenen Waschmaschine;
• Reparatur oder gleichwertiger Ersatz bestehender Leitungen.

Nur teilweise als Unterhalt eingeordnet

• höherwertige Wand- oder Deckenverkleidung anstelle einfacher Malerarbeiten;
• Parkett anstelle eines bisherigen Laminatbodens;
• Ersatz einer Küche mit deutlicher Komfortverbesserung;
• Ersatz einer einfachen Tür oder Anlage durch eine höherwertige Ausführung.

Der Kanton Bern ordnet bei mehreren dieser Beispiele zwei Drittel der Kosten dem Unterhalt zu. Das restliche Drittel gilt als wertvermehrend. Diese Quote ist eine kantonale Praxisregel und keine schweizweit anwendbare Pauschale.

Nicht als laufender Unterhalt eingeordnet

• erstmalige Verlegung eines Bodens in einem zuvor nicht bewohnbaren Raum;
• erstmaliger Einbau einer Waschmaschine;
• erstmalige Installation zusätzlicher Einrichtungen;
• neue Trennwand zur Schaffung eines weiteren Zimmers;
• Eigenarbeit ohne Materialkosten;
• Werkzeuge und Heimwerkgeräte.

Gerade bei umfangreichen Renovationen sollte der Auftrag deshalb bereits vor Arbeitsbeginn in einzelne Positionen gegliedert werden. Eine Rechnung mit der pauschalen Bezeichnung «Umbau Wohnung» liefert kaum eine belastbare Grundlage für die steuerliche Aufteilung.

Abschreibungen gelten nur in der richtigen Struktur

Eine Abschreibung verteilt die Anschaffungskosten eines geschäftlich genutzten Vermögenswerts über dessen Nutzungsdauer. Sie ist kein allgemeiner Ersatz für einen abgelehnten privaten Kostenabzug.

Die Normalsätze der ESTV beziehen sich auf das Anlagevermögen geschäftlicher Betriebe. Für Abschreibungen auf dem Anschaffungswert werden die für den Buchwert genannten Sätze halbiert.

Gebäude des Gastwirtschaftsgewerbes und der Hotellerie

• 6 Prozent vom Buchwert bei separat aktiviertem Gebäude;
• 3 Prozent vom Anschaffungswert;
• 4 Prozent vom Buchwert, wenn Gebäude und Land gemeinsam bilanziert werden;
• keine Abschreibung auf dem Bodenwert.

Diese Kategorie darf nicht allein deshalb gewählt werden, weil eine Wohnung möbliert vermietet wird. Massgebend sind die tatsächliche betriebliche Nutzung und die steuerliche Qualifikation des Gebäudes.

Geschäftsmobiliar und Einrichtungen mit Mobiliarcharakter

• 25 Prozent vom Buchwert;
• 12,5 Prozent vom Anschaffungswert.

Darunter können bei einem anerkannten Geschäftsbetrieb beispielsweise Möbel und bewegliche betriebliche Einrichtungen fallen.

Datenverarbeitungsanlagen, Hard- und Software

• 40 Prozent vom Buchwert;
• 20 Prozent vom Anschaffungswert.

Laufende Software-Abonnemente sind davon zu unterscheiden. Sie werden normalerweise nicht als mehrjähriger Vermögenswert aktiviert, sofern keine langfristige Lizenz oder eigene aktivierungsfähige Software erworben wurde.

Hotel- und Gastwirtschaftswäsche sowie Geschirr

• 45 Prozent vom Buchwert;
• 22,5 Prozent vom Anschaffungswert.

Auch diese Sätze setzen geschäftliches Anlagevermögen voraus. Bei privater möblierter Vermietung im Kanton Bern ist die Abnutzung von Wäsche und Geschirr bereits in der Pauschale von 33,33 Prozent enthalten.

Werkzeuge und Geräte

• 45 Prozent vom Buchwert;
• 22,5 Prozent vom Anschaffungswert.

Ob ein Gegenstand aktiviert und abgeschrieben oder aufgrund seines geringen Werts direkt als Aufwand erfasst wird, richtet sich nach Buchführungspraxis, Wesentlichkeit und kantonaler Beurteilung.

Motorfahrzeuge

• 40 Prozent vom Buchwert;
• 20 Prozent vom Anschaffungswert.

Privatanteile und gemischte Nutzung müssen ausgeschieden werden. Die blosse gelegentliche Nutzung eines Privatfahrzeugs für die Unterkunft macht das Fahrzeug nicht vollständig zu Geschäftsvermögen.

Berechnungsbeispiel

Ein Geschäftsbetrieb aktiviert Mobiliar mit Anschaffungskosten von CHF 20’000 und verwendet die Buchwertmethode mit 25 Prozent:

• Erstes Jahr: Abschreibung CHF 5’000, verbleibender Buchwert CHF 15’000.
• Zweites Jahr: Abschreibung CHF 3’750, verbleibender Buchwert CHF 11’250.
• Drittes Jahr: Abschreibung CHF 2’812.50, verbleibender Buchwert CHF 8’437.50.

Bei der Buchwertmethode sinkt der Abschreibungsbetrag jährlich. Eine konstante jährliche Abschreibung von 25 Prozent des ursprünglichen Anschaffungswerts wäre daher falsch.

Mehrwertsteuer ist getrennt zu beurteilen

Einkommens- oder Gewinnsteuer und Mehrwertsteuer folgen unterschiedlichen Regeln. Eine Ausgabe kann für die direkten Steuern geschäftsmässig begründet sein, ohne dass automatisch ein vollständiger Vorsteuerabzug besteht.

Umsatzgrenze

Ein inländisches Unternehmen wird grundsätzlich mehrwertsteuerpflichtig, wenn es selbstständig und unter eigenem Namen auftritt, nachhaltig Einnahmen aus Leistungen erzielen will und die massgebenden Umsätze mindestens CHF 100’000 erreichen.

Für die Umsatzgrenze werden grundsätzlich die relevanten Leistungen im In- und Ausland berücksichtigt. Entscheidend ist nicht lediglich die Nettoauszahlung einer Buchungsplattform.

Plattformabrechnungen sollten deshalb mindestens folgende Werte getrennt ausweisen:

• vom Gast bezahlter Gesamtpreis;
• Plattform- und Zahlungsgebühren;
• Rückerstattungen und Stornierungen;
• separat erhobene Abgaben;
• tatsächliche Auszahlung;
• allfällig bereits ausgewiesene Mehrwertsteuer.

Sondersatz für Beherbergungsleistungen

Das Gewähren von Unterkunft unterliegt bei einer steuerpflichtigen Person derzeit dem Sondersatz von 3,8 Prozent. Die Abgabe eines Frühstücks ist darin eingeschlossen, auch wenn sie separat berechnet wird.

Nach geltendem Recht ist dieser Satz bis zum 31. Dezember 2027 befristet. Eine Verlängerung bis Ende 2035 befindet sich im Gesetzgebungsverfahren. Rechnungen und Preisangaben für spätere Leistungsperioden müssen deshalb anhand des dann geltenden Rechts überprüft werden.

Beherbergung oder Wohnraummiete

Die gewöhnliche Vermietung von Wohnraum und die Beherbergungsleistung werden mehrwertsteuerlich unterschiedlich behandelt. Eine Aufenthaltsdauer von einem oder mehreren Monaten beantwortet diese Frage nicht automatisch.

Entscheidend sind unter anderem:

• Vertragsinhalt und tatsächliche Leistung;
• Verwendungszweck der Unterkunft;
• Möblierung und betriebliche Bereitstellung;
• enthaltene Nebenleistungen;
• Auftreten gegenüber dem Gast oder Mieter;
• eigene oder fremde Rechnungsstellung.

Ein Business Apartment kann daher nicht allein aufgrund seiner Bezeichnung oder Aufenthaltsdauer einem bestimmten Mehrwertsteuersatz zugeordnet werden.

Was sich ab 1. Januar 2029 ändert

Die Abschaffung des Eigenmietwerts tritt am 1. Januar 2029 in Kraft. Gleichzeitig fällt bei selbstgenutztem Wohneigentum der Abzug der Liegenschaftsunterhaltskosten bei Bund, Kantonen und Gemeinden weg.

Für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bleibt der Unterhaltskostenabzug bestehen, weil die entsprechenden Miet- und Pachterträge weiterhin steuerbar sind.

Bei Unterkünften mit gemischter Nutzung wird die Abgrenzung wichtiger:

• vollständig selbstgenutzte Zeiträume;
• tatsächlich vermietete Zeiträume;
• leer stehende, aber zur Vermietung bereitgehaltene Zeiträume;
• privat genutzte Räume;
• ausschliesslich betrieblich genutzte Bereiche.

Die konkrete Umsetzung bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Zweitliegenschaften wird zusätzlich von der künftigen kantonalen Praxis abhängen.

Welche Unterlagen die steuerliche Einordnung erleichtern

Für die Steuererklärung oder Buchhaltung sollte jede wesentliche Ausgabe mindestens mit folgenden Informationen verbunden werden:

• betroffene Liegenschaft und konkrete Einheit;
• Eigentümer, Mieter oder auftraggebender Betreiber;
• Rechnungsdatum und Leistungszeitraum;
• Zustand vor der Massnahme;
• ausgeführte Arbeiten;
• gleichwertiger Ersatz oder Qualitätsverbesserung;
• Unterhalts- und Wertvermehrungsanteil;
• erhaltene Versicherungsleistungen oder Kostenbeteiligungen;
• private und betriebliche Nutzung;
• gewählte Pauschale oder Abzug der tatsächlichen Kosten.

Bei Renovationen sind zusätzlich sinnvoll:

• Offerte mit getrennten Positionen;
• detaillierte Schlussrechnung;
• Fotos des Zustands vor und nach den Arbeiten;
• Grundriss oder Baubeschrieb bei veränderter Nutzung;
• Erläuterung des ersetzten Standards;
• Zahlungsbeleg.

Im Kanton Bern sind abzugsfähige Kosten grundsätzlich im Steuerjahr der Rechnungsstellung geltend zu machen. Reine Akontozahlungen ohne abgeschlossene und klar abgrenzbare Teilleistung genügen nicht.

Was Oprivia bei der Vorbereitung unterstützen kann

Oprivia berechnet keine Steuern und ersetzt weder Buchhaltung noch Steuerberatung. Die Plattform ist darauf ausgerichtet, operative Aufgaben, Servicefälle und Nachweise einer bestimmten Unterkunft und einem konkreten Aufenthalt zuzuordnen.

Eine solche Zuordnung kann die spätere Aufbereitung unterstützen, weil schneller erkennbar wird:

• welche Unterkunft betroffen war;
• welcher Vorgang eine Ausgabe ausgelöst hat;
• wann eine Leistung ausgeführt wurde;
• welcher Dienstleister beteiligt war;
• welche Unterlagen oder Fotos zum Vorgang gehören.

Die steuerliche Verbuchung und die Beurteilung der Abzugsfähigkeit bleiben Aufgabe des Betreibers, der Buchhaltung und der zuständigen Steuerfachperson.

Kurz beantwortet

Kann eine Renovation vollständig von den Steuern abgezogen werden?

Nur soweit sie werterhaltenden Unterhalt darstellt und die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind. Wertvermehrende Bestandteile, erstmalige Einrichtungen und eigene Arbeitsleistungen sind grundsätzlich auszuscheiden.

Sind Plattformgebühren zusätzlich abzugsfähig?

Das hängt von der steuerlichen Einordnung und der anwendbaren kantonalen Praxis ab. Bei privater möblierter Vermietung im Kanton Bern sind Plattform- und Vermittlungsgebühren bereits durch den Abzug von 33,33 Prozent abgegolten.

Kann Mobiliar abgeschrieben werden?

Bei anerkanntem Geschäftsvermögen kann aktiviertes Mobiliar nach den anwendbaren Abschreibungssätzen abgeschrieben werden. Bei privater möblierter Vermietung können stattdessen kantonale Pauschalen gelten. Beide Abzüge dürfen nicht für denselben Aufwand kombiniert werden.

Sind eigene Renovationsarbeiten abzugsfähig?

Der kalkulatorische Wert der eigenen Arbeitszeit ist grundsätzlich nicht abzugsfähig. Materialkosten sind separat nach ihrer tatsächlichen Verwendung zu beurteilen.

Kann ein Mieter Renovationen als Liegenschaftsunterhalt abziehen?

Nicht als Eigentümerunterhalt an einer eigenen Liegenschaft. Ob die Ausgabe als Kosten der Untervermietung oder als geschäftsmässig begründeter Aufwand berücksichtigt werden kann, hängt von Vertragsverhältnissen, Nutzung und steuerlicher Qualifikation ab.

Führt die Vermietung mehrerer eigener Wohnungen automatisch zu einer selbstständigen Erwerbstätigkeit?

Nein. Nach der Rechtsprechung kann auch eine umfangreiche und professionell organisierte Vermietung eigener Liegenschaften private Vermögensverwaltung bleiben. Zusätzliche Dienstleistungen und die Gesamtumstände können jedoch eine andere Beurteilung rechtfertigen.

Gilt für jede möblierte Unterkunft der MWST-Satz von 3,8 Prozent?

Nein. Der Sondersatz gilt für Beherbergungsleistungen steuerpflichtiger Personen. Ob eine konkrete Leistung als Beherbergung oder als anders behandelte Wohnraumvermietung gilt, muss anhand des Vertrags und des tatsächlichen Leistungsumfangs beurteilt werden.

Was ändert sich 2029 für vermietete Unterkünfte?

Der Unterhaltskostenabzug bleibt für vermietete oder verpachtete Liegenschaften grundsätzlich bestehen. Er fällt jedoch für selbstgenutztes Wohneigentum weg. Bei gemischter Nutzung müssen die Kosten entsprechend zugeordnet werden.

Fazit: Steuerlich zählt die richtige Zuordnung

Ob eine Ausgabe abzugsfähig ist, entscheidet sich nicht an der Bezeichnung «Renovation», «Verwaltung» oder «Betriebskosten». Entscheidend sind Eigentum, steuerliche Rolle, Privat- oder Geschäftsvermögen, Art der Massnahme und die bereits beanspruchten Pauschalen.

Besonders bei möblierten Unterkünften besteht das Risiko, einzelne Kosten doppelt zu berücksichtigen oder private Pauschalregeln mit geschäftlichen Abschreibungen zu vermischen. Wer Bruttomieterträge, Renovationsanteile, Mobiliar, Plattformgebühren und Mehrwertsteuer getrennt behandelt, schafft eine deutlich belastbarere Grundlage für Steuererklärung und Buchhaltung.

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