EU-Kurzzeitvermietungsverordnung 2026: Was Schweizer Betreiber prüfen müssen

Ein Schweizer Betreiber übernimmt zwei Apartments, eines in Lyon und eines in Mailand. Beide werden über dieselben Plattformen angeboten. Trotzdem kann für das eine Objekt ein anderer Registrierungsweg gelten als für das andere. Der Grund liegt im Kern der neuen EU-Regelung: Sie schafft keinen einheitlichen europäischen Vermietungsschein. Sie ordnet den Austausch bestimmter Objekt- und Aktivitätsdaten.

Seit dem 20. Mai 2026 ist die Verordnung (EU) 2024/1028 anwendbar. Nach etwas mehr als 100 Tagen lässt sich ihre rechtliche Struktur verlässlich beschreiben; für eine seriöse Wirkungsbilanz ist es hingegen noch zu früh. Vergleichbare Vollzugsdaten zu Kontrollen, entfernten Angeboten und tatsächlichen Veränderungen auf lokalen Wohnungsmärkten liegen noch nicht vor.

Für den Betrieb ist eine andere Frage dringlicher: Welcher Daten- oder Meldeprozess gilt für welche Einheit, wer muss handeln und welcher Nachweis belegt später, dass der erforderliche Schritt erledigt wurde?

Entscheidend sind Standort und Unterkunftsart

Eine Unterkunft in der Schweiz liegt ausserhalb des räumlichen Anwendungsbereichs. Anders sieht es bei einer möblierten Einheit in einem EU-Mitgliedstaat aus. Dort entscheidet nicht der Sitz des Betreibers, sondern die Lage der Unterkunft, ihre rechtliche Kategorie und die Art der Vermittlung. Die Verordnung erfasst kurzfristige Vermietungsleistungen, die über eine Online-Plattform angeboten werden. Bestimmte Beherbergungskategorien wie Hotels, Suite- oder Apartmenthotels fallen nach der unionsrechtlichen Begriffsbestimmung nicht darunter. Eine Marketingbezeichnung wie „Serviced Apartment“ genügt deshalb nicht für die Einordnung.

Anschliessend ist zu prüfen, ob am Standort ein Registrierungsverfahren gilt und ob die Behörde Plattformdaten anfordert. Die Europäische Kommission beschreibt das Modell als Opt-in- und Opt-out-Rahmen: Mitgliedstaaten müssen kein Registrierungsverfahren für Kurzzeitvermietungen einführen. Wenn sie ein solches Verfahren einrichten oder Plattformdaten nach dem neuen Rahmen anfordern, müssen sie die Vorgaben der Verordnung beachten. Die Registrierungspflicht greift somit nicht automatisch in jeder Stadt. Die monatliche Datenübermittlung setzt zusätzlich voraus, dass die zuständige Behörde für das Gebiet Plattformdaten angefordert hat.

Das führt zu einer einfachen, aber wichtigen Prüfreihenfolge. Zuerst kommt die konkrete Adresse. Danach folgen Unterkunftskategorie, lokales Registrierungsverfahren und die veröffentlichte Gebietsliste. Eine Europa-Checkliste ohne diese vier Angaben bleibt zu grob.

Eine Registrierungsnummer identifiziert die Einheit, sie bewilligt nicht die Vermietung

Wo ein Verfahren nach der Verordnung gilt, muss es online verfügbar sein und grundsätzlich auf Erklärungen des Gastgebers beruhen. Nach Einreichung der verlangten Angaben und gegebenenfalls der Unterlagen wird eine eindeutige Registrierungsnummer automatisch und unmittelbar erzeugt. Innerhalb eines Mitgliedstaats darf dieselbe Einheit nicht mehreren Registrierungsverfahren unterliegen.

Zu den Kerndaten gehören unter anderem die genaue Adresse, die Art der Unterkunft, ihre Nutzung als Haupt- oder Zweitwohnsitz, die maximale Zahl an Schlafplätzen und Gästen sowie Identitäts- und Kontaktdaten des Gastgebers. Mitgliedstaaten können weitere Unterlagen verlangen, etwa zum Nachweis nationaler Anforderungen. Der Gastgeber bleibt für die Richtigkeit und Aktualität der Angaben verantwortlich.

Die Nummer ist jedoch kein Freipass. Lokales Recht kann zusätzlich eine Nutzungsänderung, eine Bewilligung, eine Nächtebegrenzung oder andere Marktzugangsbedingungen vorsehen. Behörden dürfen Registrierungsangaben prüfen, Berichtigungen verlangen und eine Nummer unter den gesetzlichen Voraussetzungen aussetzen oder widerrufen. Auch die Sperrung oder Entfernung eines Angebots kann angeordnet werden. Wer nur prüft, ob eine Nummer im Inserat steht, übersieht deshalb den entscheidenden Teil: Ob die Unterkunft überhaupt so genutzt werden darf, bleibt eine separate Rechtsfrage.

Plattformen melden Aktivitätsdaten über nationale Zugangsstellen

Plattformen müssen Gastgeber abfragen, ob für ihre Einheit ein Registrierungsverfahren gilt. Ist das der Fall, muss die Nummer vor Veröffentlichung erfasst und im Angebot sichtbar sein. Hinzu kommen regelmässige Stichproben und Meldungen bei erkannten Unregelmässigkeiten. Eine lückenlose rechtliche Vorprüfung jedes Inserats verlangt die Verordnung nicht.

Für Gebiete, in denen Behörden Daten angefordert haben, übermitteln Plattformen grundsätzlich monatlich Aktivitätsdaten an die einheitliche digitale Zugangsstelle des Mitgliedstaats. Übermittelt werden die Zahl der vermieteten Nächte, die Zahl der Gäste pro Nacht und der Wohnsitzstaat jedes Gastes. Dazu kommen Registrierungsnummer, Objektadresse und die Internetadresse des Angebots. Für bestimmte kleine und Kleinstplattformen gilt unter den Voraussetzungen der Verordnung ein quartalsweiser Rhythmus.

Die einheitliche digitale Zugangsstelle ist die nationale Schnittstelle zwischen Plattformen und berechtigten Behörden. Sie ist keine europäische Behörde. Sie nimmt Plattformdaten entgegen und stellt sie berechtigten Behörden für festgelegte Zwecke bereit. Die Verordnung begrenzt die Aufbewahrung empfangener Aktivitätsdaten durch zuständige Behörden grundsätzlich auf höchstens 18 Monate.

Deutschland zeigt, wie dieser Aufbau praktisch konkretisiert wird. Die Bundesnetzagentur betreibt seit dem 1. Juli 2026 den deutschen Single Digital Entry Point. Gleichzeitig weist sie ausdrücklich darauf hin, dass Registrierungsverfahren und Nummern Sache der zuständigen Landes- und Kommunalbehörden bleiben.

Gästemeldung, DAC7-Steuermeldung und lokale Bewilligung sind getrennte Vorgänge

Die gemeldeten Aktivitätsdaten sind kein polizeilicher Meldeschein und kein vollständiger Identitätsdatensatz. Die Verordnung schafft auch kein europaweit einheitliches Verfahren für Passdaten. Wer in Frankreich oder Italien Gäste beherbergt, muss nationale Pflichten zur Gästemeldung weiterhin separat prüfen. Dasselbe gilt für Kurtaxen, Tourismusstatistiken und lokale Gästekarten.

Auch DAC7 verfolgt einen anderen Zweck. Die Richtlinie (EU) 2021/514 betrifft den steuerlichen Informationsaustausch über Plattformtätigkeiten. Sie führt selbst keine neue Steuer ein. Nach DAC7 melden Plattformen einmal jährlich Angaben zu Anbietern und Vergütungen. Diese Steuermeldung ist von den gebietsbezogenen Aktivitätsdaten nach der Verordnung 2024/1028 getrennt.

Eine einzige Buchung kann deshalb mehrere, voneinander unabhängige Arbeitsgänge auslösen:

• Prüfung von Nutzungsrecht, Bewilligung und lokaler Nächtebegrenzung
• Beantragung oder Aktualisierung einer Objektregistrierung
• Anzeige der richtigen Nummer auf allen betroffenen Plattformen
• Gästemeldung und Identitätsabgleich nach nationalem oder lokalem Recht
• Abrechnung von Tourismusabgaben und Statistikmeldungen
• steuerliche Plattformmeldung und eigene Buchhaltung

Der fachliche Fehler entsteht, wenn alle sechs Punkte mit einem einzigen Status wie „registriert“ abgeschlossen werden.

Was Betreiber für jede EU-Unterkunft festhalten sollten

Ein Betreiber mit EU-Einheiten braucht kein abstraktes Rechtsarchiv, sondern eine aktuelle Übersicht für jede Unterkunft. Darin sind mindestens die rechtliche Unterkunftskategorie, die zuständige Stelle, das lokale Registrierungsverfahren, Nummer und Status, zusätzliche Bewilligungen, die betroffenen Plattformen sowie die für Aktualisierungen verantwortliche Person festzuhalten. Gästemeldung, Abgaben und Statistik sind als getrennte Prozesse zu erfassen.

Für jede Pflicht sollten sechs operative Angaben feststehen: Auslöser, verantwortliche Rolle, Frist, benötigter Nachweis, Ausnahmeweg und Eskalation. Wird beispielsweise eine Registrierungsnummer ausgesetzt, genügt es nicht, die Nummer im Objektstamm zu ändern. Es muss auch geklärt werden, welche Inserate betroffen sind, wer die Plattformen aktualisiert und ob weitere Buchungen angenommen werden dürfen.

Diese Angaben sollten im bestehenden Software-Stack berücksichtigt werden. Der Ablauf darf jedoch nicht von einer vermeintlichen Vollintegration abhängen. Der Beitrag Serviced-Apartment-Software auswählen zeigt, wie PMS, Channel Manager und operative Systeme nach Datenverantwortung getrennt werden. Für die konkreten nationalen Formulare und Fristen ist der Vergleich der Schweiz mit ihren Nachbarländern die passendere Vertiefung.

Welche Rolle Oprivia dabei übernehmen kann

Oprivia vergibt keine Registrierungsnummer und übermittelt keine Plattformdaten an Behörden. Die Plattform ersetzt weder Rechtsberatung noch nationale Meldeportale. Ihr sinnvoller Einsatz liegt eine Ebene später: bei der strukturierten operativen Arbeit nach der Buchung.

Innerhalb eines vereinbarten und verfügbaren Ablaufs können Zuständigkeiten, Fristen, Nachweise, Bearbeitungsstände und Eskalationen der richtigen Unterkunft und dem richtigen Aufenthalt zugeordnet werden. So bleibt sichtbar, wer eine Änderung prüft, welcher Beleg vorliegt und welcher nächste Schritt noch offen ist. Eine Behörden- oder Plattformintegration darf dabei nicht vorausgesetzt werden. Wo keine validierte Schnittstelle besteht, muss ein manueller Weg definiert und sein Abschluss dokumentiert werden.

Die EU hat die Übermittlung von Plattformdaten für Kurzzeitvermietungen vereinheitlicht. Die örtlichen Pflichten der Betreiber bleiben dennoch bestehen. Für Schweizer Betreiber ist deshalb nicht die Frage entscheidend, ob „Europa jetzt eine neue Nummer verlangt“. Entscheidend ist, welche Regel an welcher EU-Adresse tatsächlich greift und wie sie in einen überprüfbaren Ablauf übersetzt wird.