Kurzzeitvermietung 2026: Schweiz und Nachbarländer im Praxisvergleich

Aus einer Ferienwohnung im Tessin wird ein kleines grenzüberschreitendes Portfolio. Ein Jahr später kommt ein Apartment am deutschen Bodenseeufer hinzu. Die Inserate sehen fast gleich aus. Hinter der Buchung gelten jedoch andere Zuständigkeiten, Registrierungsnummern, Gästemeldungen und Aufbewahrungsregeln. Schon die Adresse verändert damit den betrieblichen Ablauf.

Dieser Beitrag bewertet die fünf Rechtsräume deshalb nicht pauschal. Er zeigt, welche Fragen Betreiber je Unterkunft beantworten müssen, bevor sie Inserate veröffentlichen, Gäste empfangen oder lokale Dienstleister beauftragen.

Die Vergleichsmethode: sechs Fragen statt einer Rangliste

Jeder Rechtsraum wird nach denselben sechs Prüffeldern gelesen. Erstens: Darf die Einheit am Standort überhaupt kurzfristig vermietet werden? Zweitens: Braucht sie eine Registrierung oder Inseratsnummer? Drittens: Welche Gäste müssen wann und mit welchen Daten gemeldet werden? Viertens: Wer erhebt Tourismusabgaben und Statistikdaten? Fünftens: Welche Plattform- und Steuerdaten laufen separat? Sechstens: Welche Behörde, welches System und welche Person kontrollieren den Abschluss?

Diese Methode misst keine juristische Strenge und keine Investitionsattraktivität. Sie macht Abhängigkeiten sichtbar. Ein zentraler Datenkanal kann den Austausch vereinfachen, obwohl lokale Bewilligungen kompliziert bleiben. Umgekehrt kann ein föderales System ohne zentrale Plattformmeldung für einen einzelnen Standort gut handhabbar sein, sofern der Betreiber den örtlichen Ablauf kennt.

Verglichen wird der öffentlich dokumentierte Stand vom 10. September 2026. Geplante Portale und laufende Vernehmlassungen werden als solche bezeichnet. Kommunale Beispiele illustrieren die Spannweite, gelten aber nicht automatisch für das ganze Land. Den gemeinsamen europäischen Datenrahmen erläutert der Beitrag zur EU-Kurzzeitvermietungsverordnung 2026.

Schweiz: Bundespflicht und lokaler Vollzug gehören zusammen

Wer ausländische Gäste gegen Entgelt beherbergt, muss sie nach Art. 16 AIG der zuständigen kantonalen Behörde melden. Das geltende Verfahren nach Art. 18 VZAE knüpft an Ausweispapier, Meldeschein und Unterschrift an. Kantone und Gemeinden gestalten den Vollzug und können zusätzliche Angaben oder touristische Prozesse vorsehen. Gästemeldung, Kurtaxe, Statistik und Gästekarte sind deshalb nicht automatisch derselbe Vorgang.

Eine landesweite Digitalisierung ist angekündigt, aber noch nicht geltendes Recht. Der Bundesrat eröffnete am 26. August 2026 die Vernehmlassung zur Änderung der VZAE. Vorgesehen sind eine elektronische Meldung ohne Gästeunterschrift und ein Datenabgleich durch den Beherberger. EasyGov soll Kantonen ohne eigenes System einen digitalen Weg bieten. Die Vernehmlassung läuft bis 27. November 2026.

Daneben können Standortregeln die Vermietung selbst begrenzen. Die Stadt Luzern verlangt beispielsweise eine Registrierung und Objektidentifikation im Inserat. Ausserhalb definierter Ausnahmen ist die Kurzzeitvermietung dort auf 90 Nächte pro Kalenderjahr begrenzt. In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von mehr als 20 Prozent ist zusätzlich das eidgenössische Zweitwohnungsgesetz relevant.

Für den Betreiber gibt es deshalb keine einzige „Schweiz-Konfiguration“. Für jedes Objekt braucht es eine eigene Übersicht mit Meldeweg, Abgaben, lokaler Registrierung, Nutzungsrecht, Fristen und zuständiger Person. Der Leitfaden zur Gästeregistrierung in der Schweiz vertieft diesen Ablauf.

Deutschland: Gästemeldung und lokale Vermietungsregeln greifen ineinander

Deutschland konzentriert die besondere Meldescheinpflicht seit 1. Januar 2025 auf ausländische Gäste. Nach § 29 Bundesmeldegesetz unterschreiben sie den Meldeschein am Tag der Ankunft, der Betrieb gleicht die Angaben mit einem Identitätsdokument ab. § 30 regelt Inhalt und Aufbewahrung. Die Formulare sind vom Tag der Abreise an ein Jahr aufzubewahren und danach innerhalb von drei Monaten zu vernichten oder zu löschen. Landesrecht kann zusätzliche Datenerhebungen für Tourismusabgaben vorsehen.

Die neue EU-Ebene kommt nur in Kommunen mit einem Registrierungsverfahren hinzu. Die Bundesnetzagentur betreibt seit dem 1. Juli 2026 die deutsche digitale Zugangsstelle. Ob ein Registrierungsverfahren gilt, ist für den jeweiligen Standort anhand der laufend aktualisierten Gebietsliste zu prüfen. Wohnraumschutz, Genehmigungen und lokale Nummern bleiben vom nationalen Datenkanal unberührt, wie die Beispiele Berlin, München und Hamburg zeigen.

Die folgenden kommunalen Beispiele sind bewusst eng abgegrenzt. Berlin begrenzt die genehmigungsfähige Vermietung einer Berliner Nebenwohnung als Ferienwohnung auf höchstens 90 Tage pro Kalenderjahr. Das ist keine Bundesregel und keine Aussage zu Hauptwohnungen oder anderen Nutzungskonstellationen. München nennt die Vermietung von Wohnraum an wechselnde Gäste während insgesamt mehr als acht Wochen im Kalenderjahr als Beispiel einer möglichen Zweckentfremdung. Auch diese Angabe ist weder eine bundesweite Schwelle noch eine pauschale Freigrenze.

Österreich: Das Gästeverzeichnis bleibt eine eigene Pflicht

Österreich führt seit Langem ein umfassendes Gästeverzeichnis. Nach der offiziellen Übersicht des Unternehmensserviceportals müssen sich Gäste grundsätzlich unverzüglich, spätestens innerhalb von 24 Stunden nach ihrer Ankunft, anmelden und bei Aufgabe der Unterkunft abmelden. Die Einträge müssen eine laufende, nicht veränderbare Nummerierung aufweisen; die Daten sind sieben Jahre zu speichern.

Auf der EU-Ebene war der Stand zum Anwendungsbeginn ein anderer als in Deutschland. Das österreichische Wirtschaftsministerium hielt fest, dass am 20. Mai 2026 noch kein Bundesland die STR-Verordnung aktiviert hatte. Das ist eine datierte Aussage, keine Garantie für die Zukunft. Raumordnung, Gewerberecht, Gästeregister und Aufenthaltsabgaben galten ohnehin weiter. Wien, Salzburg und Tirol illustrieren, wie stark Nutzungsrecht und Abgaben regional auseinanderfallen können.

Auch Wien liefert ein eng begrenztes kommunales Beispiel. Nach dem amtlichen Merkblatt zur Kurzzeitvermietung ist Home-Sharing am Hauptwohnsitz bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr nur unter den dort genannten Bedingungen zulässig. Für eine darüber hinausgehende kurzfristige Vermietung kommt ausserhalb von Wohnzonen eine befristete Ausnahmebewilligung in Betracht. Das ist eine Wiener Regel mit weiteren Voraussetzungen, keine österreichweite Freigrenze und kein automatischer Bewilligungsanspruch.

Frankreich: Das nationale Portal ersetzt lokale Vorgaben nicht

Frankreich befindet sich 2026 in einer Übergangsphase. In Gemeinden mit bestehendem Registrierungsverfahren gelten die lokalen Nummern weiter. Die Direction générale des Entreprises betreibt eine Beta-Version der API Meublés und plant für das vierte Quartal 2026 eine neue Version samt nationalem Gastgeberportal. Nach der offiziellen Umsetzungsinformation sollen Vermieter dann jede erfasste möblierte Touristenunterkunft über den nationalen Dienst registrieren. Bestehende lokale Nummern werden nach einer Übergangsfrist erneuert.

Die Nummer entscheidet jedoch nicht allein über die Zulässigkeit. Gemeinden können weiterhin Nutzungsänderungen, Begrenzungen oder weitere Bedingungen vorsehen. Dazu kommt bei den einschlägigen Beherbergungsformen für ausländische Gäste die fiche individuelle de police. Sie ist sechs Monate aufzubewahren. Diese nationale Gästedokumentation ist von der taxe de séjour und der Objektregistrierung getrennt. Die französische Verwaltungsinformation zu Meublés de tourisme nennt ausserdem höchstens 90 aufeinanderfolgende Tage pro Kalenderjahr für dieselbe Kundschaft. In Gemeinden mit Registrierung wird die zulässige Gesamtdauer für die Hauptwohnung kommunal festgelegt und liegt nach dieser Information zwischen 90 und 120 Tagen pro Kalenderjahr. Diese Grenzen gelten nicht pauschal für jede Unterkunftskategorie oder jeden Standort. Das geplante Portal bündelt die Registrierung. Lokale Bewilligungen und Nutzungsregeln bleiben bestehen.

Italien: Nationale und lokale Kennnummern gelten nebeneinander

Italien verfügt bereits über den Codice Identificativo Nazionale. Nach den BDSR-FAQ des Tourismusministeriums gilt die nationale CIN-Regel seit 2. November 2024, Sanktionen sind seit 2. Januar 2025 anwendbar. Ein regionaler oder provinzieller Code wird durch den CIN nicht ersetzt. Wo er vorgeschrieben ist, müssen beide Nummern geführt und angezeigt werden. Auch eine kommunale Meldung oder eine gewerbliche SCIA kann vorgelagert sein.

Für die Steuerperiode 2026 änderte Art. 1 Abs. 17 des Gesetzes Nr. 199/2025 die Zahl der Wohnungen in der gesetzlichen Unternehmungsvermutung von vier auf zwei. Bei Kurzzeitvermietung von drei oder mehr Wohnungen wird die Tätigkeit damit gesetzlich als unternehmerisch vermutet. Daraus werden in diesem Vergleich keine automatischen Einzelfolgen für SCIA, Mehrwertsteuer oder Partita IVA abgeleitet. Solche Pflichten sind anhand der konkreten Betreiber-, Vertrags- und Standortstruktur separat zu prüfen.

Pro Aufenthalt bleibt ausserdem die Meldung an Alloggiati Web zu beachten. Die Personalien sind grundsätzlich binnen 24 Stunden nach Ankunft zu übermitteln, bei Aufenthalten unter 24 Stunden bereits bei Ankunft. CIN, regionale Registrierung, kommunale Zulässigkeit und Polizeimeldung bilden eine Kette. Keine einzelne Nummer ersetzt sie.

Was Betreiber für jede Unterkunft festhalten sollten

Der Vergleich zeigt ein wiederkehrendes Muster. Fehler entstehen selten, weil gar keine Daten vorhanden sind. Sie entstehen an den Übergängen: Die Plattform kennt eine Nummer, aber nicht deren Aussetzung. Die Buchhaltung erhält eine Abrechnung, aber niemand prüft die lokale Abgabe. Der Gast füllt ein Onlineformular aus, doch der gesetzliche Meldeschritt bleibt offen. Eine regionale Registrierung ist erledigt, während die kommunale Nutzungsfreigabe fehlt.

Für jeden Standort sollten deshalb mindestens folgende Punkte festgehalten werden:

• Adresse, Unterkunftskategorie und Betreiberrolle
• Nutzungsrecht, Bewilligung und allfällige Nächtebegrenzung
• Objektregistrierungen, Nummern, Status und Erneuerungsdatum
• Gästemeldung mit Pflichtangaben, Frist, Formular und Ersatzweg
• Tourismusabgabe, Statistik und Zuständigkeit je Vertriebskanal
• Plattform- und Steuerdaten mit getrenntem Verwendungszweck
• Nachweis, verantwortliche Rolle und Eskalation bei Abweichungen

Die standortbezogene Übersicht muss nicht in einem einzigen System geführt werden. Für jeden Pflichtpunkt muss jedoch feststehen, welches System oder Dokument den verbindlichen Stand enthält und wer ihn regelmässig überprüft. Besonders bei einem Länderwechsel oder beim dritten italienischen Apartment dürfen die Vorgaben des bisherigen Objekts nicht einfach übernommen werden.

Operative Steuerung ersetzt keine lokale Prüfung

Oprivia kann innerhalb des verfügbaren und vereinbarten Funktionsumfangs Aufgaben, Zuständigkeiten, Fristen, Nachweise und Eskalationen einer Unterkunft und einem Aufenthalt zuordnen. Wo keine validierte Schnittstelle zu einem Behördenportal besteht, bleibt der amtliche Schritt manuell. Sein Abschluss kann dennoch nachvollziehbar dokumentiert werden.

Damit übernimmt Oprivia weder die rechtliche Einordnung noch die Behördenmeldung. Oprivia kann geprüfte Vorgaben in konkrete Aufgaben, Fristen und Zuständigkeiten überführen. Die geprüften Vorgaben sollten in der Praxis nicht pauschal als „Italien erledigt“ geführt werden. Im konkreten Pilot ist stattdessen zu klären, ob und wie CIN, allfällige regionale Codes, die Zuständigkeit für Alloggiati Web und offene Ausnahmen je Einheit abgebildet werden können.

Der erste Schritt bei einer neuen Unterkunft ist deshalb nicht die Wahl einer Plattform, sondern die vollständige Übersicht der Vorgaben für den Standort. Erst danach lässt sich entscheiden, welche Prozesse das PMS führt, welche Aufgaben eine operative Ebene übernimmt und welche Meldung zwingend im amtlichen System bleibt.