Kurzzeitvermietung Schweiz 2026: Studie und Zürcher Regeln

Ein Inserat lässt sich in wenigen Minuten deaktivieren. Die Nutzung der Wohnung ändert sich dadurch zunächst nicht. Genau diese Unterscheidung wird in der Schweizer Diskussion über Kurzzeitvermietungen jetzt wichtig: Wo Gäste buchen, sagt noch nicht, ob ein Objekt in dieser Form betrieben werden darf.

Zürich setzt seit September 2026 eine neue Regel zum vorgeschriebenen Wohnanteil um. Gleichzeitig liegt eine nationale, ausdrücklich nicht repräsentative STR-Befragung vor. Beides verdient eine genauere Betrachtung. Die Studie beschreibt Erfahrungen und Selbsteinschätzungen von Anbietenden. Über die Zulässigkeit einer konkreten Zürcher Wohnung entscheiden hingegen die einschlägigen Vorschriften und ihr Einzelfallvollzug. Eine Marktbefragung kann diese Prüfung weder ersetzen noch vorwegnehmen.

Was die STR-Studie zeigt, und was sie offenlässt

Die Schweizer STR-Studie 2026 der HES-SO Valais-Wallis beruht auf 234 Online-Teilnahmen. Die Untersuchung ist ausdrücklich nicht repräsentativ.

Zur Kenntnis der Vorschriften auf Seite 19 berichten 48 Prozent, sehr vertraut zu sein, 36 Prozent teilweise und 16 Prozent nicht. Diese Selbstauskünfte sind keine behördlich geprüften Betriebsdaten.

Aus der Selbsteinschätzung folgt weder, wie oft gegen Vorschriften verstossen wird, noch, ob die befragten Betriebe alle geltenden Vorgaben erfüllen. Dafür müssten die konkreten Pflichten und Belege je Objekt geprüft werden. Wie häufig Unklarheiten im gesamten Schweizer Markt vorkommen, beantwortet diese Stichprobe nicht.

Adriano Brander hat als Vermieter an dieser Befragung teilgenommen. Er gehörte nicht zum Autorenteam. Die hier folgende Einordnung verbindet die veröffentlichten Ergebnisse mit amtlichen Informationen und eigenen Erfahrungen aus dem Betrieb und dem Austausch mit anderen Anbietenden.

Drei Fragen, die im Alltag oft ineinanderlaufen

„Wir sind registriert“ kann Verschiedenes bedeuten. Ein Eintrag für die Gästemeldung beantwortet eine andere Frage als eine baurechtliche Bewilligung. Eine bestätigte Kurtaxenabrechnung wiederum dokumentiert einen Abgabevorgang. Wer diese Nachweise zusammenfasst, ohne ihren Zweck zu unterscheiden, kann einen ordentlichen Verwaltungsablauf mit der Zulässigkeit des Geschäftsmodells verwechseln.

Für eine aussagekräftige Objektprüfung sollten deshalb drei Fragen getrennt beantwortet werden: Welche Nutzung ist am Standort zulässig? Welche Nutzung ist für die konkrete Einheit bewilligt? Und welche Pflichten entstehen aus dem tatsächlich geführten Betrieb? Erst wenn diese Antworten zusammenpassen, ist eine belastbare Grundlage für weitere Entscheidungen vorhanden.

Die Unterscheidung lohnt sich auch wirtschaftlich. Eine Investition in Möblierung, Direktvertrieb oder zusätzliche Automatisierung sollte auf einem geklärten Nutzungsmodell beruhen. Sonst verbessert der Betrieb Abläufe, deren rechtliche Grundlage noch offen ist. Wie sich nationale und lokale Vorgaben unterscheiden, erläutert ergänzend unser Praxisvergleich zur Kurzzeitvermietung in der Schweiz und ihren Nachbarländern.

Was seit September 2026 in Zürich gilt

Die Stadt Zürich nennt den 1. September 2026 als Inkrafttreten der BZO-Teilrevision „Nichtanrechenbarkeit an Wohnanteil“. Zuvor hatte das Bundesgericht die dagegen gerichtete Beschwerde mit Urteil 1C_401/2024 vom 30. April 2026 abgewiesen. Es geht um den Mindestanteil bestimmter anrechenbarer Flächen, der dem Wohnen dienen muss.

Die neue Regel erfasst die regelmässige, gewerbliche Überlassung einer ganzen Wohnung oder von Teilen davon für befristete Aufenthalte unter einem Jahr. Hinzu kommen die im Regelungstext beschriebenen Voraussetzungen zur Wohnsitznutzung. Sind die gesetzlichen Voraussetzungen der Nichtanrechenbarkeit erfüllt, zählt die Wohnung als Ganzes nicht zum Wohnanteil, auch wenn nur ein Teil kurzfristig angeboten wird. Die BZO berücksichtigt dabei eine tatsächliche Hauptwohnsitznutzung sowie die ausdrücklich genannten gleichgestellten Nutzungen nach Artikel 2 Absatz 3 Buchstaben a, c und g des Zweitwohnungsgesetzes. Eine blosse Anmeldung beim Personenmeldeamt ist nicht in jedem Fall mit einem Hauptwohnsitz gleichzusetzen. Das Bundesgericht erläutert diese Unterscheidung in seinem Urteil.

Deshalb ist „Airbnb ist in Zürich verboten“ keine brauchbare Handlungsanweisung. Entscheidend sind die betreffende Fläche und ihre Nutzung, nicht das Logo des Buchungskanals. Ebenso wenig lässt sich aus „Gewerbezone“ oder „Wohnzone“ allein eine abschliessende Antwort ableiten. Die Prüfung muss die anwendbaren Vorschriften, den vorgeschriebenen Wohnanteil und die konkrete Bewilligung zusammenführen.

Gelegentliche Vermietungen der eigenen Wohnung während einer Abwesenheit sind nach der städtischen Mitteilung zum Inkrafttreten ausgenommen. Daraus folgt aber keine allgemeine Ausnahme für jede möblierte Wohnung oder jeden längeren Aufenthalt. Insbesondere ist eine Vermietung über mehrere Monate nicht schon deshalb der Regel entzogen, weil sie im Vertrieb als Long Stay bezeichnet wird.

Wie sich eine konkrete Zürcher Liegenschaft prüfen lässt

Mit dem Plan beginnen, aber dort nicht aufhören

Ein sinnvoller Einstieg ist die städtische Katasterauskunft zur Bau- und Zonenordnung. Über Adresse oder Parzelle lassen sich die planungsrechtlichen Grundlagen ermitteln. Zu prüfen sind auch Ergänzungspläne und besondere Festlegungen. Die Farbe im Zonenplan zeigt jedoch keine individuelle Betriebsgenehmigung für eine bestimmte Wohnung.

Danach braucht es den Bezug zu den bewilligten Räumen. Aktuelle Bauentscheide, genehmigte Pläne und spätere Nutzungsänderungen sollten zunächst bei der Eigentümerschaft oder Verwaltung angefragt werden. Fehlende Unterlagen können berechtigte Personen beim Archiv des Amts für Baubewilligungen bestellen. Für Dritte verlangt die Stadt einen Berechtigungsnachweis, in der Regel eine entsprechende Vollmacht. Ein öffentliches Inserat ersetzt diese Akten nicht.

Der Wohnanteil wird nicht nach der Zahl der Wohnungen gezählt

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Für ein Grundstück seien 1’000 Quadratmeter massgebliche anrechenbare Fläche und ein Mindestwohnanteil von 60 Prozent festgestellt. Dann müssen mindestens 600 Quadratmeter für die anrechenbare Wohnnutzung verbleiben. Das bedeutet nicht automatisch, dass sechs von zehn Wohnungen regulär und vier kurzfristig vermietet werden dürfen. Die Einheiten können unterschiedlich gross sein. Das Beispiel lässt Sonderregeln und zulässige Wohnanteilsübertragungen ausdrücklich ausser Betracht. Für bestimmte Geschosse oder Flächen können zusätzliche Vorschriften gelten.

Auch die verbleibenden 400 Quadratmeter sind keine pauschale Erlaubnis für Business-Apartments. Welche Nutzung dort bewilligt ist oder bewilligt werden kann, muss separat geklärt werden. Dieses Beispiel veranschaulicht nur die Flächenrechnung. Es ist keine Beurteilung einer bestehenden Liegenschaft.

Das tatsächliche Betriebsmodell offen beschreiben

Für die Abklärung sollten die Unterlagen mit einer sachlichen Betriebsbeschreibung ergänzt werden. Hilfreich sind die betroffenen Einheiten, das übliche Vermietungsmodell, Befristungen, die Wohnsitzsituation und vorhandene Bewilligungen. Massgeblich ist die Nutzung, die tatsächlich stattfindet oder geplant ist. Eine Bezeichnung wie „temporäres Wohnen“ kann diese Angaben nicht ersetzen.

Die Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass auch Nutzungsänderungen ohne bauliche Arbeiten ein Baugesuch erfordern können. Nach ihrer aktuellen Fachinformation ist bei unterjähriger Kurzzeitvermietung ein Gesuch einzureichen, wenn dadurch der vorgeschriebene Wohnanteil nicht eingehalten wird. Für den konkreten Fall sollte das weitere Verfahren mit dem Amt für Baubewilligungen geklärt werden. Der Kanton Zürich beschreibt die Standortgemeinde als erste Anlaufstelle für Fragen zur Bewilligungspflicht.

Ein Baugesuch ist ein Prüfverfahren. Seine Einreichung macht eine unzulässige Nutzung nicht zulässig und garantiert keinen positiven Entscheid. Auch eine mündliche Auskunft sollte mit dem beschriebenen Sachverhalt festgehalten werden. Bei einer wirtschaftlich entscheidenden Frage ist zu klären, welche formelle Entscheidung benötigt wird. Eine allgemeine E-Mail-Auskunft und eine Baubewilligung erfüllen nicht denselben Zweck.

Der Vollzug beginnt, alte Annahmen reichen nicht mehr

Zürich hat für den Vollzug fünf zusätzliche Vollzeitstellen während drei Jahren bewilligt. Laut der Mitteilung vom 1. September sollen diese Ressourcen im vierten Quartal 2026 zur Verfügung stehen. Die Berichterstattung des Tages-Anzeigers zum Vollzug zeigt, wie stark das Thema inzwischen öffentlich diskutiert wird. Daraus folgt jedoch weder, dass bereits jede Stelle besetzt ist, noch, dass jede gemeldete Adresse gegen Vorschriften verstösst.

Bei bestehenden Betrieben ist besondere Sorgfalt nötig. Die Stadt vertritt auf ihrer Fachseite eine restriktive Auffassung zur Bestandesgarantie und verweist auf Wohnungen, die ohne bauliche Eingriffe wieder regulär vermietet werden können. Der Schutz einer konkreten bisherigen Nutzung sollte deshalb anhand der Bewilligungen und Investitionen fachlich geprüft werden. Eine langjährige Vermietung allein ist kein belastbarer Nachweis, dass unverändert weiterbetrieben werden darf.

Was Betreiber im persönlichen Austausch sagen

In eigenen Gesprächen mit Betreibern hat Adriano Brander sehr unterschiedliche Reaktionen erlebt. Einzelne möchten zunächst weitervermieten und erst reagieren, wenn eine Busse droht. Andere berichten, ihre Angebote von Airbnb entfernt zu haben, während die Vermietung über andere Wege fortgesetzt wird. Diese Schilderungen werden hier sinngemäss wiedergegeben. Sie sind weder eine systematische Befragung noch ein repräsentatives Bild der Branche.

Ob die jeweiligen Betriebe rechtswidrig handeln, lässt sich daraus nicht ableiten. Für die hier behandelte Zürcher Wohnanteilsregel ist allerdings klar: Das Entfernen eines Inserats verändert für sich genommen weder den baurechtlichen Status noch die tatsächliche Nutzung. Direktbuchungen können den Vertrieb verändern. Sie lösen keine ungeklärte Nutzungsfrage.

Die Gespräche sind deshalb vor allem als Hinweis auf unterschiedliche Risikoeinschätzungen interessant. Sie erklären, weshalb eine blosse Nachricht über neue Vorschriften noch keine einheitliche Reaktion auslöst. Der eine Betreiber benötigt eine verständliche Einordnung, der andere muss alte Bewilligungen beschaffen. Wieder ein anderer hat die Unterlagen bereits, aber niemanden bestimmt, der offene Fragen verbindlich nachverfolgt.

Was sich verändern könnte, und was schon gilt

Die Schweiz hat keine einheitliche kommunale Kurzzeitvermietungsregel. Das zeigt der Vergleich mit Luzern. Dort gilt seit Januar 2025 für bestimmte, aus Wohnraum entstandene Beherbergungsangebote eine Grenze von 90 Nächten pro Jahr. Die städtische Zwischenbilanz vom März 2026 erläutert zugleich Ausnahmen, Übergangsfälle und unbeschränkt bewilligte Nutzungen. Eine Zahl ohne ihren Geltungsbereich hilft einem Betrieb wenig.

In Zürich ist die separate Initiative „Wohnraum schützen – Airbnb und Business Apartments regulieren“ davon zu unterscheiden. Sie ist kein anderer Name für die seit September geltende Wohnanteilsregel. Der Stadtrat hat einen Gegenvorschlag angekündigt, der dem Gemeinderat bis zum 4. Januar 2027 vorgelegt werden soll. Die politische Diskussion über zusätzliche Begrenzungen muss deshalb als laufendes Verfahren behandelt werden, nicht als bereits geltendes allgemeines 90-Tage-Limit.

Für die weitere Entwicklung ist eine betriebliche Konsequenz plausibel: Wer mehrere Standorte führt, braucht eine nachvollziehbare Aktualisierung je Objekt. Die Frage lautet dann nicht nur, welche Vorschrift neu ist. Ebenso wichtig ist, welcher Betrieb betroffen ist, welche Unterlagen fehlen und wer die Abklärung bis zu einem verwertbaren Ergebnis begleitet. Ob zusätzliche Einschränkungen beschlossen werden, bleibt offen.

Wo Oprivia praktisch ansetzt

Für Oprivia liegt der Ansatz in der Organisation dieser Arbeit. Ein konkretes Objekt erhält einen nachvollziehbaren Prüfstand. Dazu gehören die verwendeten Quellen, vorhandene Entscheidungen, offene Fragen, verantwortliche Personen und der nächste vereinbarte Schritt. Bei einem Betreiberwechsel oder einem neuen Standort muss nicht alles aus verstreuten Nachrichten rekonstruiert werden.

Das ist eine Arbeitsgrundlage für die Zusammenarbeit mit Eigentümerschaft, Verwaltung, Fachpersonen und Behörden. Welche Unterstützung und welche technischen Funktionen im jeweiligen Betrieb sinnvoll sind, wird anhand der tatsächlichen Lücke vereinbart. Eine Plattform erteilt keine Baubewilligung und ersetzt keine rechtliche Einzelfallprüfung.

Wer aktuell unsicher ist, sollte zuerst eine konkrete Wohnung mit ihren Unterlagen betrachten. Daraus lässt sich ein belastbares Vorgehen entwickeln. Ein allgemeines Urteil über „Airbnb in der Schweiz“ leistet das nicht.